Договор уплаты паевых взносов в кооператив на новострои в 2021

Сегодня у нас еще одна интересная для многих тема инвестирования в строительство, членство в жилищно-строительных кооперативах (сокращенно ЖСК). Давайте же разберемся, насколько надежным и, по мнению многих, простым, является данный способ инвестирования.

Существует немало способов капиталовложения в возводящуюся недвижимость, о них мы уже упоминали в прошлой статье о купле-продаже имущественных прав. Но, пожалуй, самым популярным, является инвестирование в ЖСК. Его популярность довольно просто объяснить, ведь многие другие способы подразумевают под собой дополнительные расходы, затраты времени и привлечение госконтроля.

Если углубится в историю, то договор об уплате паевых взносов в ЖСК, будет, пожалуй, самым давним способом инвестирования и объединения жителей для возведения жилых домов. Подобные объединения постепенно появлялись с 1920х годов. А пик развития строительных кооперативов пришелся на послевоенное время, когда численность населения начала резко возрастать. Так с 1958 года ЖСК получило право на полноценное существование и занялось решением строительных проблем, разделившись на определенные виды.

Виды и задачи кооператива.

Кооперативы делаться на несколько видов, и каждый из видов выполняет свои поставленные цели:

• Производственные
• Потребительские
• Обслуживающие

Ну а по своей деятельности, они так же разделяются на:

• Сельскохозяйственные
• Гаражные
• Жилищно-строительные и т.д.

Так, жилищно-строительный кооператив – это обслуживающий кооператив, который предоставляет услуги для осуществления хозяйственной деятельности. ЖСК, некоммерческая организация, можно сказать добровольное объединение физических и юридических лиц, их паевых взносов, необходимых для участия в возведении и реконструкции жилых объектов. По Налоговому кодексу Украины п.157.8, ст.157, получение паевого взноса от членов кооператива не облагается налогом на прибыль.

Как работает схема инвестирования через паевые взносы в кооператив.

При заключении договора об участии и паевых взносах, между инвестором и жилищно-строительным кооперативом, первый вносит вступительный взнос в кооператив, размер и порядок которого, оговорен в документах, с целью получить жилище в собственность. После окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию, ЖСК оформляет право собственности на себя по ст. 384 ГК Украины, после этого осуществляется обмен пая внесенного инвестором на саму квартиру, по договору мены.

Так же в функции работы ЖСК, входит и обеспечение эксплуатации домов, например реконструкция и ремонты, так как сдача объекта не завершающая стадия. Но по ст. 5 ЗУ «Об объединениях сособственников многоквартирного дома» возможна реорганизация, что есть хорошим вариантом для владельцев жилой площади.

Как получить членство в кооперативе.

По ст. 10 ЗУ «О кооперации» членами кооперативов могут становиться граждане Украины, от 16 лет, иностранцы, лица без гражданства, и так же юридические лица, как Украины, так и иностранные. Чтобы получить членство в кооперативе, нужно письменное заявление, квитанция об оплате вступительного взноса и пая, предусмотренного уставом кооператива, а так же утвержденное, на общем собрании, разрешение от председателя.

Одним из важных моментов на общем голосовании, есть то, что каждый член ЖСК имеет один голос, вне зависимости от площади жилья. Членство в кооперативе делится на полноправное и ассоциированное, отличается оно тем, что ассоциированное, позволяет использовать лишь совещательный голос, но так же обладает правом возврата внесенного пая, если кооператив прекратит свою деятельность. Ассоциированное членство позволяет не углубляться в деятельность кооператива, что помогает избежать ненужных проблем, которые могут помещать будущему строительству, в случае если члены ЖСК не пришли к единому мнению. Именно для подобных ситуаций, лицу, которое инвестирует проект, предлагается ассоциированное членство, что помогает себя обезопасить.

Но, минусы в подобном членстве так же имеются. Например, то, что до обмена паевого взноса на квартиру, собственником жилья является ЖСК и инвесторы, которые числятся не полноправными, не принимают участие в распоряжении имуществом кооператива. А значит, полноправные члены, могут распорядиться имуществом, без согласия ассоциированных лиц. В таком случае. Решение об отчуждении прав на жилье, не будет нарушать законодательство, а вот для инвестора момент станет не самым приятным.

Имущественная ответственность.

Согласно Закону Украины «О кооперации» ст. 27 кооператив несет ответственность по своим обязательствам всеми имеющимися в наличии материальными средствами. Для своих целей ЖСК приобретает и использует финансовые ресурсы и имущество, за счет вступительных и паев взносов членов кооператива, благотворительности и т.д. И является владельцем объектов и денежных взносов. Как и другие застройщики, ЖСК, так же может привлекать кредитные средства на возведение зданий. Но используются эти средства в случае, если взносов не достаточно для обеспечения всего спектра строительных работ. Если же строительный кооператив, не сможет выполнить свои обязательства по кредитному договору, на возводимый объект будет наложено взыскание, и в этой ситуации инвесторы могут потерять вложенный ими пай.

Плюсы и минусы договора об уплате паевых взносов в ЖСК.

К плюсам данного договора, можно отнести:

• Простота подобной схемы, для инвесторов
• Малозатратный способ реализации жилья, с возможностью модификации налогообложения, для застройщиков
• Возможность участвовать в управлении ЖСК, имея полноправное членство в кооперативе

Недостатков немного больше, рассмотрим и их:

• Кооператив несет ответственность всем своим имуществом
• Нет контроля со стороны третьих лиц, из-за чего есть возможность двойных продаж
• Дополнительные затраты во время договора мены
• Если полноправные члены кооператива не пришли к единому мнению, возможны конфликты с дальнейшим участием в судебных разбирательствах
• Есть возможность использования средств не по назначению

При всех этих минусах, возникает вопрос, как же себя обезопасить. Все что необходимо инвестору для заключения договора об уплате паевых взносов, обратит внимание на такие моменты, как репутация ЖСК и уже реализованные кооперативом проекты. Детально изучить договор, о вступлении в ЖСК и подробно рассмотреть процедуру выхода. Стоит уточнить так же, каким образом вносится пай, и общую сумму всех последующих платежей. И важно, проверить документы, разрешающие ведения строительных работ, и количество членов жилищно-строительного кооператива, так как их количество должно совпадать с количеством строящихся квартир.

Выводы

Само собой, в нынешнее время рынок недвижимости вносит свои поправки для инвестирования строительства, и ЖСК не могут похвастаться былой востребованностью и надежностью, как раньше в условиях госконтроля.

Однако, если детально все изучить, найти порядочного застройщика, подобная схема капиталовложения имеет место быть, и успешно работать предоставляя людям новое жилье.