Договор купли продаж имущественных прав на новострои 2021

Сегодня хотелось бы раскрыть одну сложную тему, об инвестициях в строящуюся недвижимость. Обсудить все недостатки и достоинства подобных финансовых вложений, и главное как это сделать правильно, на законных условиях.

Изначально все схемы финансовых вложений предполагали непосредственное участие третьих лиц между застройщиком и инвестором. Но для того чтобы иметь возможность законно уклониться от участия посредников, были придуманы новые способы привлечения инвесторов. Один из них, продажа прав собственности, которая стала весьма популярной в последние годы. Так же этот способ стал популярен из-за изменений в законодательстве, от 14 января 2006 года. Ч.3 ст.4 Законодательства Украины, говорит, что финансовые вложения в жилые строительные объекты, при возведении которых используются средства, привлеченные от юридических и физических лиц, могут производиться только через специальные фонды, такие, как ФФС (фонд финансирования строительства), ФОН (фонд операций с недвижимостью), а так же через ИСИ (институт совместного инвестирования) и выпуск ценных бумаг предприятий.

Что же такое, имущественное право?

Не все, четко понимают, что такое имущественное право, что с ним делать и что оно дает инвестору. Поэтому разберем на примере. Есть некий участок, на него есть необходимая документация, оформлен проектный план и застройщик, который возьмется за возведение жилого дома, но на данный момент объекта нет, и появится он в будущем. Но, до полной сдачи объекта строительства, заказчик никак не может продать будущее жилье, как объект недвижимости. И выходит, что на этапе до застройки, заказчик обладает только правами, именно они и называются «право имущественное» и только их имеет возможность продать. Это ограниченное право, удостоверяющее о том, что владелец сможет получить право собственности на будущую недвижимость, то есть в будущем с его помощью можно будет распоряжаться и пользоваться имуществом в собственных целях (подробнее в ст.3 Закона Украины; Об оценке имущества и профессиональной оценочной деятельности в Украине). Так же об этом говориться в разъяснении от Министерства Юстиций Украины, письмо от 22.06.2007 №19-50-2309 года и Верховного Суда Украины, определение от 17.09.2008 года по делу №6-26887св07, которое гласит что жилище, как объект инвестиций в строящемся здании, становиться отдельным имуществом, а до принятия объекта строительства в эксплуатацию заказчику принадлежит имущественное право, но не право собственности.

Плюсы и минусы составления договоров купли-продажи на имущественные права.

Давайте рассмотрим все плюсы и минусы подобных схем, ведь в любом подобном деле есть множество аспектов, которые могут негативно повлиять на инвестора. Все как всегда сводится к надежности и порядочности руководящих лиц и самого застройщика. И начнем, пожалуй, с минусов, их не много, но все же присутствуют:

• Имущественное право на жилище не регистрируется;
• Отсутствие привязки к финансовым инструментам, которое влечет за собой невозможность оптимизировать налогообложение;
• Отсутствие надлежащего контроля над генподрядчиком, заказчиком и т.д.;
• Нецелесообразное использование вложенных средств;
• Риски столкнуться с долгостроями;
• Неоднократные перепродажи одних и тех же квартир;

Из плюсов пожалуй, то что данная схема довольно просто осуществима, в отличие от того же выпуска облигаций. А так же, снижение стоимости квартир, в счет того что отсутствуют третьи лица и соответственно сокращаются вложения на их участие.

Привлечение инвестора и форма договора купли-продажи имущественных прав.

Ранее уже говорилось об основном механизме привлечения средств, таком как ФОН, ФФС и т.д. Но так же есть и другие способы, которые определяются по законам. Согласно ч.2, ст.656 ГК Украины имущественное право может являться предметом договоров о купле-продаже. Это право является одним из документов, подтверждающих приобретение в собственное пользование объекта строительства. И так же это право позволяет провести регистрацию прав собственности на здание в будущем.

Так же, одним из законных способов привлечения средств может стать ипотечное кредитование, согласно закону принятому 05.07.2012 года № 5059-VI «О внесении изменений к некоторым законодательным актам Украины по содействию ипотечному кредитованию». В нем говориться о финансовых вложениях по бюджетным программам, в незавершенные строительные объекты, которые предоставляют гражданским лицам государственную поддержку для приобретения жилой площади. Осуществляется заключением договора купли-продажи имущественных прав между гражданскими лицами и заказчиком строительства.

Теперь обсудим форму договора и его нюансы. В Гражданском Кодексе, содержится форма договора, но особых требований нет. К подобным договорам, применяются общие требования, как и к другим предметам купли-продажи, то есть письменное оформление и подлежит заверению нотариусом, в случаях оговоренных обеими сторонами и установленных по закону. По закону ч.4 ст. 209 ГК Украины договора о купле-продаже имущественных прав заверяются нотариально по обоюдному желанию.

Приобретение прав.

Моментом приобретения имущественных прав, является передача этих прав покупателю после полной оплаты, но не в момент заключения договора. Так как в ч.4 ст.12 ГК Украины предусмотрены права продавца передать свое имущество по оговоренной стоимости в договоре. При полной оплате указанной по заключенному договору, инвестор получает имущественные права на объект его инвестиций. Но к сожалении, не все придерживаются этого принципа и в условиях договоров возникают пункты о передаче имущественного права лишь после сдачи объекта застройки в эксплуатацию. С подобными договорами нужно быть осторожными, ведь инвестор по итогу может вообще не получить имущественных прав, например строительство перейдет на стадию заморозки и подобное.

Важные моменты при заключении договора.

Прежде чем подписывать договор и вносить средства на строительство, необходимо внимательно разобраться в некоторых моментах, таких как:

• Репутация строительной компании, сроки выполнения этой компанией работ, время пребывания на рынке и количество успешно завершенных проектов
• Срок получения инвестором имущественных прав
• Стадия готовности к строительству объекта, в который вкладываете средства
• Документация, планы и прописанные характеристики, например точный адрес, этажность здания, номера квартир, номер очереди, площадь жилых помещений и т.д.
• Гарантии о том, что имущественные права не перепродавались и не могут быть переданы кому-либо еще, а так же гарантии об отсутствии каких либо штрафов у продавца
• Возможность расторжения договора, если продавец нарушает условия
• Присутствие документации разрешающей строительство

Выводы

Процесс купли-продажи имущественных прав, это всегда большие сомнения и риски, хоть и эти риски не связаны с законностью схем. Главная проблема, найти порядочного продавца с хорошей репутацией. Важно отнестись с максимальной ответственностью к выбору строительной компании и грамотно, изучив все предоставленные данные, обезопасить себя и свои вложения и тогда инвестиции окупятся, а граждане получат свое жилье.