Переуступка квартиры в новостройке

Сегодня хотелось бы с вами поделиться важной информацией, и разобрать то такое переуступка. Как эта процедура происходит на практике, какие у нее плюсы, и на что стоит обратить внимание.

Что такое переуступка ?

Проще всего объяснить на примере. Представим себе, что кто-то на первых этапах строительства, когда еще только котлован был вырыт, вложил деньги в новострой, прошло полгода, дом все еще на этапе строительства. Квартиру на себя данный человек еще не оформлял, потому что этой квартиры еще, по сути, нет, но у человека есть договор, который он заключал с застройщиком, когда вкладывал в новострой деньги.

Этот договор дает ему право оформить на себя квартиру, когда она будет готова, но человек передумал, он уже не хочет эту квартиру, а вот другой человек, как раз такую квартиру хочет купить. Первый человек может передать второму свое право, то есть переуступить свое право, вот и все. Ничего страшного в переуступке нет, но дьявол кроется в деталях, поэтому пройдемся по ключевым нюансам.

На что вы соглашаетесь в переуступке ?

Зачастую, перед сделкой менеджер сбрасывает вам проект договора, который вы будете подписывать, то есть проект договора переуступки. По сути, там будет написано, что у первичного инвестора и застройщика был заключен договор, теперь же первичный инвестор передает свои права и обязанности по договору вам, как новому инвестору.

Так вот, важный вопрос, что это за права и обязанности? Что именно прописано в первичном договоре с застройщиком? Поэтому вам обязательно нужно попросить на ознакомление оба договора, и договор о переуступке, и первичный договор инвестора с застройщиком.

Процедура переуступки:

В первичном договоре застройщик практически всегда прописывает, что переуступка квартиры возможна только по его согласию, поэтому для сделки все нужно согласовать и с продавцом, и с застройщиком. Кстати, на практике, очень часто в отделе продаж новостроя менеджеры могут предлагать вам квартиру по переуступке.

То есть, первичный инвестор предупредил отдел продаж, что хочет продать сою квартиру, и отдел продаж, помимо тех квартир, которые остались у них в наличии, может предложить вам и эту квартиру. Это нормальная практика.

Кроме того, достаточно часто застройщик за переуступку взыскивает определенный процент, поэтому вам нужно сразу уточнять у продавца, вы будете платить только ту сумму, которую согласовали за покупку квартиры, а он уже сам с застройщиком решает все вопросы, или есть дополнительные затраты.

Сама процедура зависит от того, как все прописано в первичном договоре. Иногда вы и первичный инвестор, между собой подписываете договор переуступки, а застройщик дает свое согласие, иногда вы подписываете трехсторонний договор переуступки, вы, первичный инвестор и застройщик.

Так же, иногда на практике используется следующая схема, застройщик и первичный инвестор расторгают между собой договор, соответственно квартира становится свободной и застройщик заключает новый договор, с новым покупателем, то есть с вами. Тут важно, чтобы все происходило день в день. Потому что, когда первичный договор расторгается, то застройщик, якобы отдает деньги инвестору, инвестор подписывает документы, что деньги получил, претензий не имеет.

Но на самом деле, конечно застройщик не будет вынимать из оборота свои деньги, а потом ждать оплату от нового покупателя. Это новый покупатель выплачивает стоимость квартиры первичному инвестору, и чтобы потом никто ни с кем не судился, то нужно делать все одновременно. Первичный инвестор получает свои деньги, а новый покупатель получает свой договор.

Плюсы и минусы переуступки:

Самые хорошие планировки у застройщиков выкупают в первую очередь, и у застройщика остаются те варианты, которые не раскупили. Благодаря переуступке у вас больше выбор квартир, есть возможность купить квартиру в практически готовом или даже уже сданном в эксплуатацию доме.

То есть вы снижаете, либо вообще убираете риск того, что новострой, в который вы вложите деньги, не достроят. Здесь дело конечно не в самой переуступке, а в том, что многие инвестируют в недвижимость с целью заработка, поэтому выкупают квартиры по минимальной цене на этапе котлована, а когда дом сдается в эксплуатацию, продают значительно дороже вложенных средств. Вы же, в свою очередь не ждете стройку год и больше, а можете купить ее в уже готовом доме.

Но стоит понимать, что иногда квартиру могут продавать, не с целью заработать, а с целью спасти свои деньги. Если инвестор узнал, что у застройщика есть какие-то сложности, и дом рискует превратиться в недострой, то конечно, самым выгодным, а иногда и единственным, может стать вариант продать свою квартиру по переуступке. Поскольку вернуть деньги от застройщика будет сложно.

Поэтому не забывайте, даже если дом стоит практически готовый, все равно нужно проверить все риски такой покупки.