Какие документы проверять у застройщика при покупке новостроя в Одессе - 2021

Давайте разберем тему, которая поможет многим. Какие документы нужно проверить у застройщика при покупке квартиры, чтобы купить квартиру надежно и без рисков.

В данной статье вы узнаете, какие документы нужно проверить и на что обратить внимание в первую очередь, и сможете с большой вероятностью исключить многие проблемы при покупке объектов у застройщика.

Проверка документов, это один из основных этапов при покупке любой недвижимости. Самые важные документы, которые должны быть у застройщика, это документы на землю, разрешение на строительство, лицензия на ведение строительных работ.

Перед покупкой важно понимать, что вы не приобретаете сразу квартиру, а покупаете обещание застройщика достроить и передать вам квартиру после сдачи дома в эксплуатацию. До сдачи дома может не дойти, а у вас есть только обещание построить дом и договор инвестирования. Именно от правильно оформленной документации во много и зависит успех строительства и сдачи дома. Именно поэтому на документ следует обращать внимание в первую очередь. Бывают ситуации, когда дом построен, работают лифты и есть электричество, но из-за проблем с документами его не получается сдать, в этом варианте инвестор не сможет получить право собственности и жить в своей квартире, стройка зависает, ваши деньги заморожены на много лет. Чтобы этого избежать нужно, проверить документы застройщика перед покупкой квартиры, это снимет часть рисков и поможет инвестировать надежно. Для проверки, необходимо запросить следующие документы:

Документы на землю;

Земля может быть в аренде, в собственности, и передана под застройку по договору суперфиция. С помощью документов на землю, вы сможете убедиться в законности стройки и сделать дальнейшие выводы. Следует зайти на сайт публичной кадастровой карты Украины и проверить целевое назначение земли, должно быть указано – для постройки и обслуживания многоквартирного дома, либо – под застройку жилого массива. Если земля в аренде, или передана по договору суперфиция, то нужно посмотреть срок действия договора и убедиться, что договор действующий.

Застройщик может быть не указан в документах на землю, в этом случае нужно изучить договор, на основании которого, застройщик получил право на застройку выделенной земли и его полномочия на продажу квартир на этапе строительства. Земля это один из основных моментов, на которые стоит обратить внимание при покупке квартиры. Застройщики очень часто строят дома на земле, не предназначенной для этого, и потом возникают проблемы при сдаче дома, стройку могут заморозить или арестовать

Градостроительные условия и ограничения;

При их отсутствии невозможно проектирование или возведение объектов, без них могут строиться только частные дома или хозяйственные постройки. Многоквартирные жилые дома, чаще всего относятся к 3й категории сложности, если жилой комплекс состоит из нескольких домов или секций, то категория сложности может возрасти до 4й или 5й. Отличие состоит в том, что дома 3й категории сложности могут строиться на основании декларации о начале строительных работ, в то время как для 4й и 5й категории сложности, необходимо пройти экспертизу проектной документации и получить разрешение на строительство. Это документ, который позволяет застройщику выполнять строительные работы, финансировать их, а так же подключать к инженерным сетям дом. Наличие разрешения на строительство, можно проверить на сайте Государственной Архитектурной инспекции Украины. Проверять нужно, не только наличие самих документов, но и их содержимое. Необходимо внимательно смотреть, что именно возводится, этажность, указанную в документах и сколько реально уже возведено этажей. Часто бывает, что возводят больше чем разрешено.

Лицензия подрядчика или ген. подрядчика;

Она позволяет ведение строительных работ и необходима только для объектов 4й или 5й уровня сложности.

Условия для подключения коммуникаций;

Довольно важный документ, согласно которому готовый объект будет подключен к инженерным коммуникациям. Если вы хотите, чтобы в вашем доме была вода и свет, то стоит обратить внимание на технические условия и подключение коммуникаций. У застройщика должны быть согласованы все инженерные сети с поставщиками услуг.

Договора о совместной деятельности;

Проверять необходимо всех лиц, которые участвуют в строительстве и могут влиять на ход строительных работ. Все документы, включая приложения в договоре, в которых указывается распределение площади готового объекта и участники строительства. Следует внимательно изучить все документы, которые предоставляет вам застройщик, в них должны быть точно прописаны все условия, начиная от имущественных прав на землю, где ведется строительство, и заканчивая продажей квартиры в новостройке.

Изучение договора с застройщиком;

Опять-таки, необходимо очень внимательно изучить данный договор. Какой вид договора, что вы будете подписывать, какие условия и штрафные санкции в случае расторжения или задержки сроков. Важно понимать, какие возникают обязательства по договору у застройщика, и какие возникают у вас. Какой предмет этого договора, что именно вы покупаете. Часто, клиенты только на этапе подписания узнают, что они покупают не квартиру, а апартаменты квартирного типа, которые имеют совсем иной юридический статус, в отличие от квартир. У каждого застройщика, свой вид договора и свои уникальные условия, поэтому очень важно внимательно прочитать договор и изучить то, что там указано.

Реестр судебных решений и юридических лиц:

Важно, проверить застройщика по реестру судебных решений, так можно узнать какие ведутся суды по компаниям застройщика, сделать из этого выводы по ситуации на данный момент, и рисков. В реестре юридических лиц можно узнать, не прекратил ли застройщик деятельность и не состоит ли сейчас на стадии ликвидации. Для этого нужно узнать юридическое лицо, у которого вы собираетесь покупать квартиру. Часто по каждой стройке, застройщики оформляют строительство на новое юридическое лицо, обращайте на это внимание.

Это основные базовые моменты, на которые стоит обратить внимание, при покупке квартиры от застройщика, но останавливаться в проверке документов только на этих моментах не стоит, риски стоит так же определять и по косвенным признакам, например:

• Какие задержки сроков строительства у конкретного застройщика;
• Какие отзывы инвесторов;
• Как ведется строительство;
• Какая вероятность того, что ваш ЖК вообще достроится;

Чтобы правильно проанализировать документы, лучше нанять юристов по недвижимости и не рисковать деньгами. Данная услуга стоит минимальных денег, если сравнивать с возможностью полностью потерять ваши деньги и попасть в ситуацию долгостроя, либо в сомнительные условия договора от застройщика.

Исходя из всего перечисленного, вы уже будете понимать, можно ли инвестировать в выбранную строительную компанию или от покупки лучше отказаться. Если у застройщика будут проблемы с документами, мы сможете сохранить свои деньги, если проверять застройщика заблаговременно, перед передачей авансов и бронирования квартиры. Потом могут возникнуть трудности по возвращению аванса, и вы потеряете свои деньги.

Лучше уж с деньгами в руках, продолжить поиск квартиры, чем инвестировать в долгострой и 10 лет ждать окончания строительства.