Инвестировать в недвижимость более не так выгодно ?

2-го июня 2021 года Кабинет министров Украины подал в Верховную Раду законопроект о пересмотрении правил налогообложения на некоторые виды бизнеса и для физических лиц, также новые налоги затронут тех, кто занимается инвестициями в недвижимость.

Само собой, главная цель введения данных налогов, увеличение поступлений госбюджета. Разберем подробнее, как отразиться на стоимости жилья законопроект №5600 «О внесении изменений в Налоговый Кодекс и законодательные акты для обеспечения сбалансированности поступлений в бюджет».

Когда вступит в действие законопроект ?

Сам законопроект, как и множество налоговых изменений, предусмотренных данным законом , кроме оговоренных заранее исключений должен вступить в силу с 1 июля 2021 года, так записано в законопроекте №5600. Однако Налоговый кодекс запрещает быстрое внедрение изменений.

Со слов Бориса Кушнирука: « Согласно нормам, изменения налогов должны вводиться со следующего года при условии, что они были приняты и обнародованы до 1го июля текущего года, однако данными нормами часто пренебрегают».

НДС на новострой

На данный момент любые операции по реализации жилья в новостройках и строящихся объектах, для частных инвесторов освобождены от налога на добавленную стоимость (сокращенно НДС). Это указано в Налоговом кодексе ст. 197, где указаны все товары, и услуги на которые не начисляется НДС, но данный законопроект от Кабинета министров предлагает убрать данную норму. А значит, помимо цены на жилье установленной застройщиком покупателям придется платить еще 20% НДС.

Но будут и исключения, так без НДС в продаже будут квартиры в объектах, которые возводятся за бюджетные деньги, квартиры в домах после реконструкции и по программе доступного жилья, таких как ипотека и т.д.

НДФЛ на 3 и последующие продажи недвижимости

Так же важный момент, если вы решаете продать свою квартиру, в которой прожили от трех лет, и решили сменить ее на более просторную для вашей семьи, с такой продажи не придется платить налог на доходы физических лиц (сокращенно НДФЛ). Это так же относится к продаже любой не коммерческой недвижимости, такой как дом, земельный участок и дача. Однако, если человек купил жилье и менее чем через два года продает снова, с данной продажи уже будет начисляться НДФЛ в 5%. Данный налог придется заплатить, если вы решили в один год продать несколько объектов. Так, вторая и последующие продажи недвижимости облагаются НДФЛ составляющие 5%.

Однако предлагаемый законопроект от Кабмина установит более жестокие рамки, такие как обложение НДФЛ в размере 18% на третью и последующие продажи любой недвижимости, неважно завершен ли ход строительства или нет.

Что говорят эксперты ?

По мнению экспертов, налог можно считать справедливым, однако цены на недвижимость возрастут. Опять-таки, со слов экономического эксперта Бориса Кушнирука, можно понять, что НДС является основным налогом в экономике. И данный налог на недвижимость должен приносить пользу государству от развития рынка строительства. НДС нужно платить, и он обязан быть сразу в ценнике на квартиру.

Со слов президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрия Пита, становится очевидным, что застройщики вынужденно поднимут цены на свои объекты примерно на 20%, так же могут возрасти издержки в себестоимости строительства. И само собой цены вырастут и для тех инвесторов, которые вкладываются в начале строительства.

За проблемой подорожания тянется и следующая проблема – снижение спроса на поднявшееся в цене жилье. А значит и снижение инвестирования в новое строительство, не говоря уже о том, что у строительных компаний может просто не хватить средств, чтобы достроить уже начатые объекты. И количество недостроев по Украине значительно увеличится.

Скачек цен коснется и рынка вторичного фонда

По прогнозам экспертов, станет сложнее и тем продавцам, которые пытаются заработать на перепродажах жилья дороже. На вторичном рынке квартир данных продавцов насчитывается 20- 30% , и даже при высоком спросе на малогабаритном жилье старого фонда трудно заработать, а значит, часть инвесторов сменят ориентир на более дорогой сегмент жилья. Чтобы избежать сильного дисбаланса в ценах, соответственно и на вторичном рынке цены возрастут, не менее чем на 10-15%.

Инвестировать в недвижимость более не так выгодно ?

Если так рассудить, новые нормы сильно повлияют на инвесторов, которые предпочитают вложить деньги еще на этапе котлована, и после сдачи новостроя уже продать по завышенной цене. Подобные сделки часто лишают обычных покупателей возможности купить себе ликвидное жилье по более приятным ценам от застройщика. Хорошие квартиры, с удачной планировкой, балконами и прочими привилегиями раскупают в первые дни после старта продаж, и обычному покупателю их могут только переуступить, но само собой уже дороже, либо эти квартиры продадут уже после сдачи дома, еще дороже. Но важным моментом является то, что за деньги от таких инвесторов и ведутся строительные работы.

К примеру, на сегодняшний день продажи на первичном рынке составляют примерно 55%, и около 60% инвесторов из данной категории скупают не одну-две квартиры, а более пяти. Понятное дело, выгодно купить по цене в начале строительства и продать во время сдачи в эксплуатацию, разница при такой продаже достигает 30-50%. С новым законопроектом, продав вторую квартиру с НДФЛ в 5%, третья квартира будет продаваться уже с 18% НДФЛ. Чтобы найти выход из данной ситуации, инвесторам придется уменьшить количество операций, покинуть рынок недвижимости, либо самое распространенное, увеличить цену. Из всего этого следует вывод, что динамика продаж на начале строительства снизиться.

Что касается рассрочки, пока не ясно, сможет ли такой механизм сделок работать и дальше, но стоит ожидать хотя бы того, что и он значительно сократиться.